首单房企住房租赁公募REITs落地华润打响第一枪

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首单房企住房租赁公募REITs落地

华润打响第一枪

9月22日，华润置地发布公告，拟分拆华润旗下位于上海的保障性租赁住房项目作为基础设施类公募REITs底层资产，预计公募基金将募集人民币11.2亿元。

同日，上海证券交易所披露，华夏基金华润有巢租赁住房REITs提交申报并获得受理。

据公告显示，此次拟上市的REITs底层资产为华润“有巢”的两个保障性租赁住房项目，分别为上海市松江区泗泾镇的保障性租赁住房项目、上海市松江区松江工业区东部园区的保障性租赁住房项目。

根据公告，华夏基金为该基金管理人，中信证券为专项计划管理人，本只公募REITs 预计募集 11.2 亿元，其中华润置地将作为战略投资者认购基金份额总额约34%。

上市完成后，两个项目将由公募基金动用募集资金进行收购，最终由基础设施REIT持有100%权益，不再是华润置地附属公司和财务并表项目。

对于此次分拆基础设施上市的原因，华润置地表示有三点：

一是提供另一种以股权为基础的融资方式，将使集团的融资方式及平台更为多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖；同时，还能够盘活其基础设施资产，避免投资恢复期较长及资产周转率较低的不利影响；

二是能受惠于基础设施REIT的业务前景及业绩，通过作为基金份额持有人以分派方式收取稳定回报；

三是分拆上市能够集为团及基础设施REIT各自的营运及未来扩展提供独立的集资平台。尤其是上市完成后，基础设施REIT将拥有一个独立上市平台，可直接进入中国资本市场，并增强其探索新融资及集资渠道以发展其业务的可能性。

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值得注意的是，此次发行的华润有巢租赁住房REITs产品与其他保障房REITs最大不同有两点：一是其1个底层资产为集体建设用地项目；二是华润置地或为首家资产作为租赁住房REITs上市的底层资产的上市房企。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，保障性租赁房REITS在一定程度上打通了保障性租赁住房基础设施资产实现“投融管退再投资”良性循环的通路，华润置地拟分拆基础设施REITs上市，将使得集团的融资方式及平台多元化，并减少对传统债务融资方式的依赖。“另外，此举对于华润置地而言也是在积极把握国家大力发展租赁住房的趋势，抓住保障性租赁住房公募REITs的重大机遇，持续提升长租公寓业务的经营效益，对自身发展较具一定积极影响。”

另外，内地市场现存的3只保障性租赁住房REITs的原始权益人，都不是以住宅开发为主业的房地产企业，华润置地通过本次申报，有望成为首家涉水公募REITs市场的典型房企。

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建行放大招：

300亿设立住房租赁基金！

9月23日，建设银行公告称，公司拟出资设立住房租赁基金。基金募集规模为人民币300亿元，公司认缴人民币299.99亿元，资金来源为自有资金；子公司建信信托下属的全资子公司认缴0.01亿元。

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该基金名称暂定为“建设银行住房租赁基金（有限合伙）”，目标定位及投向为：通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。

建设银行表示，此举是为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持租购并举，加快发展长租房市场，增加保障性租赁住房供给，促进房地产业良性循环和健康发展。

通过出资设立基金建行：成立300亿基金投向楼市，建设银行将深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产建行：成立300亿基金投向楼市，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。

近日，该次投资已经获得中国银行保险监督管理委员会批准。建设银行表示，该基金设立尚需在有关部门办理必要的审批、备案、登记等手续。

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港交所迎来首个长租企业

9月26日，魔方生活服务集团在港交所提交招股书，摩根士丹利、建银国际为联席保荐人。

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据招股书显示，2009年，魔方开始在南京发展集中式长租公寓业务。此后，魔方凭借在长租公寓管理和运营方面长期积累的多年经验和专业知识，扩展到其他城市，包括在2013年扩展到上海和广州，2014年扩展到北京和深圳，2016年扩展到杭州。截至2022年6月30日，魔方在26座城市的394个地点经营了76190套在营公寓。

在运营租赁公寓模式方面，魔方有两种模式，一是直营模式，在该模式下，整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对租赁物业进行管理和运营；二是加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。在公寓品牌方面，有魔方和9号楼公寓，前者的服务对象为白领人员，后者的服务对象为蓝领人员。

在财务方面，2019-2021年，魔方生活服务的收入分别为9.47亿元、9.49亿元和14.71亿元，复合年增长率为24.7%；同期公司净利润为6355万元、-2.3亿元、2.95亿元。今年前六个月，魔方生活服务共录得收入8.5亿元，同比增长24.1%，净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元，同比下降99.75%。

目前，魔方生活服务主要有两种模式运营，但直营模式贡献了公司的主要收入。2019-2021年及今年前六个月，魔方生活服务通过直营模式分别产生收入9.1亿元、9.12亿元、13.9亿元和8.08亿元，占同期总收入的96.2%、96.2%、94.5%及95.2%。

此前，魔方完成了多轮股权融资，2016年魔方C轮融资近3亿美元，2019年魔方获得1.5亿美元D轮融资，背后的资本方包括中航信托、美国华平集团、加拿大领先的养老基金管理公司CDPQ等。

值得一提的是，2017年1月，公司成功设立“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品，给以中资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。

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官方接二连三的表态

对楼市意义重大

9月23日，银保监会表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置部分头部房企风险。

有业内人士认为，这次谈话设计房地产的内容虽然较短，但是这几句话却包含了很深的用意，其中释放了三大信号。

信号一：房地产泡沫化势头得到实质性扭转！

毫无疑问，银保监会是承认当下房地产存在泡沫的，过去几年的房地产严格调控，特别是“三道红线”和房贷的集中度管理，严格限制资金流向房地产，使得泡沫化势头被遏制。

房住不炒是底线，就房地产，稳定房价本质上就是为了稳经济保民生，让房地产得到一个良性的发展。

信号二：坚持房住不炒的底线不动摇

这两年经过房地产强有力的调控之后，房价是稳住了，并且很多地区在不断回落，楼市也在不断降温，大家茶余饭后终于不再讨论楼市了，每天过的不用那么焦虑。

当然，这样的调控也打击了房地产行业的发展，大家对楼市失去信心，买房意愿不强烈，甚至影响到了经济的发展。但是我们发现多次降准，资金都没有流向房地产，房住不炒的底线始终未动摇过。

信号三：对房企和购房者的利好政策还会继续加码

房企端，在围绕“稳地价、稳房价、稳预期”三稳目标基础上，持续完善房地产金融管理长效机制，对房企而言，应该是利好，不会比原来的政策更严。

对于部分头部房企风险化解问题，此次银保监会也点了名，作为一个标杆，过去是规模标杆，现在是积极化解问题的标杆，应该会向市场传递出更加积极的信号。

对购房者来说利率降低，确保交楼等都是好消息，而对房企的压力和限制也不会比之前更严格，毫无疑问，这对开发商和购房者来说都是利好。

--THE END--

来源：中国房地产报、中国基金报、地产资管界、网络等

本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞